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中古住宅、中古物件をチェックする際に必要なこと〜シェアオフィス、新築、リノベーションのフルハウス株式会社

クライアント様からのご要望で、市街地の中心部にある中古物件のリサーチをしてきました。

まちづくり再開発を目的にした店舗、商業施設を内包している400坪程度の鉄筋コンクリート造の築40年超物件です。

飲食業を中心にした商業利用の複数の店舗テナントを招致する必要があるため、単なる建築業サイドだけではなく、テナントの借主さんの気持ちになって現場チェックしてきました。

テナントさんの気持ちというのはまず環境面、ロケーション、周囲の店舗や駐車場の確保、テナントの使い勝手、ワクワクや素敵を自分が感じるかどうか、と言った商業施設としての、ビジネスの可能性を感じられるか否か、ということです。

建築サイドとしては、主に2つのポイントがあります。

まず法規的な課題があるかどうか、です。

商業施設は建築基準法、都市計画法だけでなく、特に消防法が関わってくるため、特に現状の構造、動線や火災時の避難経路が法律に抵触しないかどうかが重要です。簡単なリノベーションで対応できれば良いですが、往々にして後から大きなトラブルに発展するリスクがあります。そしてこれはコストや信用に跳ね返ります。

次に現在の状態が建築設備的にどうかです。

建物自体が古い場合、構造的なものは見た目だけでは推し量ることはできません。よしんば図面や仕様書があるにしても、特に昭和56年の改正建築基準法以前の建築物はどこまで図面を信用して良いかもわかりません。

ですので構造に関しては、コストと時間をかけて調査するしかありません。

その他は目視でもわかる箇所、特に雨漏れの状況や躯体のひび割れ、シロアリの可能性、給排水設備や空調設備の古さなどの状態をチェックします。

それらを踏まえた上で、クライアント様がイメージやビジョン、コンセプト「どのようにしたいか」を明確にするお手伝いをしていきます。

まずは全体のビジョンを決めて、実現に至る優先順位を決めること。(当然収益を上げる箇所の改善が最優先でしょう)そして全体予算を決めて、そこに落とし込む線引きを決めること。

今回のように古い鉄筋コンクリート造の場合は、規模の小さなリフォームでも高額になる可能性があるため、最後に以上2点をアドバイスしました。

 

 

 

 

 

 

ウッドデッキ考〜自宅サロン&アトリエのフルハウス株式会社

最近耳にするようになったセカンドリビングとかアウトリビング。

今までの屋内のLDK空間だけではなく(大抵はその並びに繋がっていたり配置されている)バルコニーや屋外部分をもう一つのリビングとして活用する考え方です。

より開放感のある屋外を快適なすまいの一部として活用することで、よりリラックスした時間を過ごすライフスタイルが実現できる、ということで人気が高まってきました。

そこで検討材料に上がってくるのがウッドデッキのあり方です。

①開放的でより快適な空間が欲しい❗️

②でも風雨に晒される屋外だからといってメンテナンスなどの面倒な手間はなるべくかけたくない❗️

ということで機能、デザイン、コストのバランスに頭を悩ませることになります。

選択肢は主に3つでそれぞれにメリット、デメリットはあります。

⚫︎無垢の木材で2x4材などにも使われるスギ材など

コストが安く、施工もしやすいが塗装必須でメンテも数年に一度はしないと劣化がどんどん進む。出来上がり時は美しいが、一度劣化し始めると残念な印象に一変する。

⚫︎無垢の木材でウリンやイペなど高密度の硬い木材

コストが高く施工もかなり手間がかかるが、劣化が非常に遅いためメンテナンスが楽で見た目も良い状態が長い。

⚫︎人工木材

種類にもよるが、ある程度の実績を重ねた人工木材で、木粉以外の雑物を入れていないものは、見た目も自然で施工性も良い。何よりコストも競争力がある。

最も良い点はやはりメンテナンスフリーである、ということ。

 

これまでの私自身の経験や実際に自宅で使ってきたものの経年変化から考えると、ウリンやイペは良いけれど、スギ材の3倍くらいかかってしまうため、高品質&価格がお値打ちな人工木材があればベストでしょう。

というところですが、これまでなかなか見つかりませんでした。

 

で、実は今日サンプルが届いた人工木材。徳島の会社が製造したものですが、素材は高密度ポリエチレンに木粉だけを混ぜたもので純度が高い。つまり、より本物っぽい見栄え。値段もスギ材とイペの間くらいになりそうです。なかなか好印象です。

早速、現場で使っていきたいと思っています。

ご検討の方、ぜひお声がけお願いします。

 

それではサンプルの人工木材の画像をご覧下さい。

 

 

 

コワーキングスペース、レンタルスペース、シェアオフィスの空間プロデュース‼️〜自宅サロン&アトリエのフルハウス株式会社

テイクオフビル3のコワーキングスペースの空間プロデュースが進んでいます❗️

施行中の画像は部屋の中に幾つかの区画された鍵付個室(漫画喫茶の個室のようなイメージ)の空間。柱の太さは引き戸の開閉に耐えるためです😊
2月中旬完成を目指します。オープンは3月です。

コワーキングスペース、シェアオフィス、レンタルスペースに興味のある方はお声がけください❗️

因みに、ここのオーナーの井上社長さんは井上塾というのを主催していて、先週末が第一回の開催。ゲストに田口淳之介さんというコミュニケーションスキルのマスターを招いての対話式セミナーもありました。

田口淳之介さんのYouTubeは↓

https://www.youtube.com/channel/UC6JohJhUp-nSvKTyvyTuUeQ

 

私も参加してきました❗️深く、楽しく学ぶ充実の時間だったなあということと、井上社長のキャラでしょうか、参加者の経営者の皆がかなりフランク、率直に自分の想いを語れる場でした😊そんなシェアのひと時も経営者として気づきがもらえて良かったですね。

井上感動マネジメントのサイトはこちら↓

https://inoue-kando.com/news/detail/15

 

それでは画像をご覧ください❗️

 

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あったか空間を体感したcaféNeoでの新年会〜オーダーメイド住宅 サロンハウスのフルハウス株式会社

週末はcafé Neoでの新年会。

caféプロデュースに貢献してくれた核となるチームフルハウスの業者さん、職人さん達が一同に会しました。

お施主様が振る舞うビュッフェ形式で提供される手料理の数々に舌鼓を打ちつつ、話に花も咲いて、飲むは飲むは❗️

さすが猛者達の集まりです。

楽しい歓談と途中ピアノ演奏があったりと、冬の一夜が賑々しくもまったりと過ぎて行きました。

そして、皆が確信したことが2つあります❗️

1つは、今回断熱をかなりしっかりとやりました。その結果、本当に暖かい‼️

何せ途中エアコン切っても室内温度が落ちてこない❗️これはやはり凄いことです。おまけに経済的ですね。

当然、近年亜熱帯化している日本での夏の暑さも、かなり凌げることでしょう。

断熱にかかる費用は、建築費全体のコストの中で占める割合で考えたら知れています。

今回の体感から、今後しっかりと提案して行きます。

そしてもう1つは、お施主様の料理美味しすぎる‼️

サラダ、カルパッチョ、ローストビーフ、いろいろおでん、かぼちゃのグラタン、スペアリヴ、特製カレー。。

そして締めはお約束の⁉️ブルーベリー&ベリーチーズケーキ。

皆が口々に、カフェだけで終わらせるのはもったいない❗️と言ってましたね。

あの、手料理を食べてしまったら胃袋を掴まれた気がします。

 

会の最後に、チームフルハウスで描いた、誓約書付きの寄せ書きをお渡ししました。

次回は夜桜観賞会やりたい❗️とチームの皆から既にリクエスト。

薄墨桜は5月までライトアップされているらしいので、楽しみですね😊

それでは写真をご覧ください

 

契約書について。民法論 新築、リノベーションのフルハウス株式会社

明治以降約100年変更されてこなかった民法が改正されました。
時代や社会の変化を受けてのことですが、いや、それにしても法律って変わりにくいものなんですね。
私、恥ずかしながら法学部法律学科出身ですが、いつまで経っても法律用語には馴染みにくいものがあります。
しかし、日常生活では全く無縁なものではあっても、契約書や約款というのはいざ訴訟となった瞬間から最も重要になります。
今回の改定によって、新築やリノベーションの契約においてどのような影響が出ているか、ということについて一緒に見てみましょう。
まず一言で言うと、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)という言葉が今回の改正で使用されなくなりました。
瑕疵というのは、工事でいうと、明らかに数値やサイズが仕様書と違うものが使われた、などのトラブルを客観的瑕疵といい、色ギメなどでイメージが異なる、などのトラブルを主観的瑕疵といって、いずれにせよこのようなトラブルが発生した際に瑕疵がある、として法律上で用いられてきました。
新法では新たに「契約の内容に適合しない(契約不適合)」という表現で「瑕疵」の具体的な意味内容を表すことになりました。
簡略化してわかりやすくした、ということですね。
次に具体的な権利義務関係で、何が変更になったかということがポイントになります。
以下、説明が難しいので関連サイトの説明文から抜粋します。
契約不適合となりうるトラブルについて、これまでは工事終了(引渡した場合は引渡しの時)から1年以内に根拠を示して「請求」する必要がありましたが、「施工不良の事実を『通知』する」だけでよいことになりました。
また、消滅時効の規定が改正され、「権利を行使することができる時から10年」という旧法の原則的な消滅時効期間を維持した上で、「権利を行使することができることを知った時から5年」と規定されました。
これによって施工不良が発覚した場合には1年以内の通知をした上で「発覚してから5年以内に請求」する必要があります。また「工事完了(引渡しを含む)から10年経過した場合」にも注文者は請求することができなくなりました。

やはりわかりづらいかもしれませんね。笑

でも法律用語というのはそういうものです。爆。

結局、工事中はもちろん工事後、とにかく生じてきた疑問や不安は業者さんに遠慮せずぶつけて確認する、という姿勢が大切なのでしょうね。
それが結果的に大きなトラブルや不信感の発生を避け、あるいはいざことが起き、いざ訴訟となってしまった場合でも自分の身を守る証になる可能性があるからです。
一般に訴訟となった場合、裁判所は消費者保護の姿勢をとりますし、最近の判例でも、あまりにも工務店有利な契約内容や約款は認めない、という結論が多いようです。しかしだからと言って、世の中には様々な価値観の工務店があり、安心もしきれません。
やはり人間関係が薄い会社と契約を交わす際には、多少、お金と時間をかけても事前に専門家に相談するなどのアクションが、後々自分を助けるかもしれないので「備えあれば憂いなし」でいきましょう。

照明計画考〜新築、リノベーションのフルハウス株式会社

空間プロデュースにおいて、照明計画は五感のうちの視覚を刺激するため、快適な空間かどうかを左右するとても大きな要素です。

また、光の陰影で空間を美しく見せることができるため、空間を演出する手段としてもとても有効なのものです。

照明は大きく分けて、全体照明(フォーカル照明)と部分照明(アンビエント照明)の2種類あります。

簡単に言えば、天井のシーリングライトはフォーカル照明で、壁や壁に飾られたアート作品などを魅せるダウンライトはアンビエント照明ということになります。

例えば、夕食を終え団欒のひと時リラックスしながらソファでゆったりと本を読んで過ごす。

こんな快適な時間を過ごすために必要な照明計画を前述のフォーカル照明とアンビエント照明との組み合わせを考え、必要な照度、明るさの種類を検討しながら決めていきます。

ステキなお店の照明計画やあなたが好きなホテルの照明計画は、機能面だけでなく、陰影による美しさなども計算されて配置されています。

それらを日常生活に取り込んで照明計画の参考にすると、日常がより豊かに彩られることでしょう。

 

光あれ「採光考」〜新築リノベのフルハウス株式会社

居室において最も大切な要素の1つが、光の取り入れ方とその量です。暗くてジメジメした部屋が好きな人はまずいないでしょう。

南に面して大きな窓があることはやはり理想的ですが、様々な環境要因によって中々実現しづらいこともあります。

採光に関して言えば、一年を通して安定しているのはデータ上で実は北面の窓だったりします。

 

ではいかに、快適な光環境を実現するか。その解決方法の1つとして、天窓があります。

天窓の機能をデータで表すと、採光量は壁面の窓の3倍、採風量は4倍となっていて、通常の窓に比べて窓の機能としては格段のレベルです。

もっとも、「天窓は雨が漏れるのでは」と敬遠する方も多いですね。

実際に私が自宅で設置した例をお話しすると、雨漏れに関しては施工のレベル次第です、という実感ですね。

我が家では10年以上前に屋根の一部を切り取ってリノベで天窓を設置しましたが、全く問題ありません。

採光に関しては、それまで真っ暗だった部屋が光に溢れるような素晴らしい明るさを確保することができました。

真夏の天から降り注ぐ太陽光、暑さ対策でカーテン生地を設置したことで解消しています。

採風は期待以上の実感レベルで、換気は一瞬ですね。

 

このように、いいこと点がたくさんある天窓、という選択肢。

あなたも一度ご検討してみてはいかが?

 

手すり考〜マイホームづくり、リフォームのフルハウス株式会社

フルハウスでもこれまでたびたび対応してきましたが、手すりを取り付ける話は国交省が定める「すまいづくりのガイドライン」の安全性を確保する手段として定番の対策です。

補助金を申請する場合は担当のケアマネさんがいる場合は、その方と一緒に打合せをして、居なければ役所の担当部署にヒアリングに来てもらい補助金申請の環境を整えます。

補助金申請のための書類は定型的で、申請書と該当する図面と仕様書(動線や、何をどのように取付けるかを表示したもの)と見積書を準備すればOKです。

 

役所から申請許諾の連絡が来たら、その時点で施工が可能になります。地域にもよりますが、申請から2週間程度かかる印象ですね。

 

手すりを取り付ける場合に、検討することは

①どこに取り付けるか?

②横棒か縦棒か?

③取付の高さは?

が中心となります。その際に動線はどうなのか?対策内容は充分に効果的なのか?インテリアとの親和性やデザインはどうか?握りの太さは?あるいは丸棒ではなく平板が良いのか?取り付ける壁や下地に補強は必要か?必要ならどのように補強するか?

なども大切な考慮すべき要素です。

具体的に手すりを取り付ける際の一定の基準もありますので、イラストをご参考にして下さい。

 

ヒートショックはお年寄りだけではない❗️〜新築、リノベーションのフルハウス株式会社

朝晩の冷え込みを感じる時期になってきました。

「住宅の断熱化と居住者の健康への影響に関する全国調査」というタイトルの硬派なデータ書を入手したので早速パラパラと目を通してみました。

この資料、一般社団法人日本サスティナブル建築協会という団体から出されたものですが、この団体を調べるといわゆる行政のシンクタンクでした。つまり国土交通省等はこういう団体の調査に基づいてガイドラインを示しているわけです。

この資料によると、健康的な暮らしの鍵を握っているのは断熱にあります。

昨今、ヒートショックという言葉がよく言われます。一般的にはお年寄りが寒暖差で心臓発作などを引き起こすことだと認識されていますし、実際に高齢になればなるほどそのリスクは増大していますが、実は30代以上からは一定数の脳梗塞等のリスクが発生していることをデータが示しています。

断熱性能が低いということは、暑さ寒さ対策が不十分だということ。

断熱性能の低い住宅で、実際に若年層でも真夏に夜間熱中症になったという身近な例もあります。

これから冷たく寒い冬の季節が本格化していきます。

皆さんに知っていただきたいことは、実は大切なのは「暖かい家」ではありません。

暖かさを感じる家、ということは家のどこかが寒いから、逆に暖かさを感じるということだからです。

この寒暖差が身体の健康に悪影響を与えるのです。

これからの季節、暖かさ、ではなく「寒くない」家であるように住まいをリノベしたりして工夫して、健康で快適な暮らしを実現していきましょう。

そのためにできることはお手伝いします❗️

上棟式で想いがカタチになっていきます〜店舗デザイン&おうちサロン

9月下旬の見事な秋晴れの中、上棟式の日を迎えました。

現場にガッツリと積まれた建て方の材料と、それを荷揚げする赤いレッカー車の存在感に気合が入ります。

8時にセレモニースタート。

まずはお神酒とスルメで皆で乾杯。

現場での安全、安心、挨拶と整理、整頓、清掃という、大切なことをを大切にする、というフルハウス憲章の3A3Sを皆で唱和しました。

そしてオーナーHさんからのご挨拶は、奇しくも、料理が大好きだったお母様の命日という話をされ、感慨深いものがあります。

そしてこのカフェプロジェクトを見守る御神木、薄墨桜の前で皆で集合写真の撮影。

そして作業スタートです。

途中、カフェ向けの試作ケーキを頂いたり、ランチをご馳走になりながら作業が進む現場を横目に打ち合わせもすすめました。

空気が本当に爽やかでした。

無事に屋根伏せまでキッチリと収まり、これで現場が雨に濡れる心配がありません。

これからは細かな作業に入っていきます。